Die Wohnung nach einem Todesfall
Zuletzt geprüft: Wie wir prüfen
Nach einem Todesfall laufen zwei Fristen gleichzeitig, und sie ziehen in entgegengesetzte Richtungen: Ein Monat für die Kündigung des Mietvertrags, sechs Wochen für die Ausschlagung des Erbes. Wer die Reihenfolge falsch wählt, verliert eine der beiden Möglichkeiten.
Die Fristen im Überblick
- Erbschaft ausschlagen
- 6 Wochen
Ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund; sechs Monate, wenn der Erblasser im Ausland lebte oder Sie sich dort aufhalten. Die Frist lässt sich nicht verlängern (§ 1944 BGB).
- Mietvertrag außerordentlich kündigen
- 1 Monat
Ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand nach §§ 563, 563a eingetreten ist. Dieses Recht haben Erbe und Vermieter gleichermaßen (§ 564 BGB).
- Kündigungsfrist selbst
- 3 Monate zum Monatsende
Die gesetzliche Frist nach § 573d Abs. 2 BGB. Bis dahin läuft die Miete weiter und wird aus dem Nachlass bezahlt.
- Kündigung durch den Vermieter
- ohne berechtigtes Interesse
Anders als bei der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB muss der Vermieter hier keinen Grund nachweisen.
- Räumen vor der Entscheidung
- riskant
Gegenstände mitnehmen oder den Mietvertrag kündigen kann als schlüssige Annahme der Erbschaft gewertet werden — danach ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Wenn der Nachlass überschuldet sein könnte oder mehrere Erben beteiligt sind, ist die Beratung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Erbrecht das Geld wert — die Beträge, um die es geht, sind meist ein Vielfaches der Beratungskosten.
Warum nicht zuerst geräumt wird
Der verständliche erste Impuls ist, die Wohnung zu leeren: Die Miete läuft, der Vermieter fragt, und niemand möchte den Zustand länger als nötig ertragen.
Kritisch sind vor allem Bargeld, Schmuck und technische Geräte. Auch die Kündigung des Mietvertrags kann als Annahme ausgelegt werden, was den Konflikt zwischen den beiden Fristen erst erzeugt.
Unterlagen dürfen Sie dagegen in aller Regel einsehen: Sterbeurkunde, Mietvertrag, Versicherungspolicen, Rechnungen, Kontoauszüge. Genau die brauchen Sie auch, um überhaupt beurteilen zu können, ob der Nachlass werthaltig oder überschuldet ist.
Die Ausschlagung: sechs Wochen, nicht verlängerbar
Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben. Lebte der Verstorbene im Ausland oder halten Sie sich dort auf, sind es sechs Monate. Verlängern lässt sie sich nicht.
Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht oder notariell. Sie ist kein moralisches Urteil über den Verstorbenen, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung: Wer annimmt, haftet grundsätzlich auch für dessen Schulden.
Die Kündigung: ein Monat, dann drei
Zuerst ist zu klären, ob überhaupt jemand in das Mietverhältnis eintritt. Ehegatten, Lebenspartner und Familienangehörige, die im Haushalt gelebt haben, treten nach § 563 BGB ein; Mitmieter setzen es nach § 563a fort. In beiden Fällen endet der Vertrag nicht.
Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt. Beide Seiten — Erbe und Vermieter — dürfen dann innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, nachdem sie vom Tod und vom Ausbleiben eines Eintritts erfahren haben. Die Kündigungsfrist selbst beträgt nach § 573d Abs. 2 BGB drei Monate zum Monatsende.
Rechnen Sie also mit rund vier Monaten Miete aus dem Nachlass, selbst wenn sofort gekündigt wird. Der Vermieter braucht für seine Kündigung übrigens kein berechtigtes Interesse — anders als sonst im Wohnraummietrecht.
Mehrere Erben: wer darf was
In einer Erbengemeinschaft gehört der Nachlass allen gemeinsam, und das schränkt den Einzelnen deutlich ein:
- Verfügungen über Nachlassgegenstände — Möbel verkaufen, verschenken, entsorgen — nur gemeinschaftlich, § 2040 BGB. Wer allein handelt, macht sich gegenüber den Miterben schadensersatzpflichtig.
- Ordnungsgemäße Verwaltung — etwa räumen, um kündigen zu können — genügt ein Mehrheitsbeschluss nach Erbteilen, § 2038 BGB.
- Erhaltungsmaßnahmen — wenn ohne Handeln Schaden droht, etwa Schimmel — darf jeder Miterbe allein veranlassen.
Praktisch heißt das: Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein, bevor eine Firma anrückt. Eine Räumung lässt sich nicht rückgängig machen, und der Streit darüber überdauert den Auftrag regelmäßig.
Eine brauchbare Reihenfolge
Von der Nachricht bis zur Übergabe
-
Wohnung sichern, nichts entnehmen
Unterlagen einsehen ist zulässig — Sterbeurkunde, Mietvertrag, Policen, Rechnungen. Gegenstände mitnehmen ist es nicht.
-
Nachlass grob bewerten
Verträge, Kontoauszüge, offene Rechnungen, Kredite. Erst danach lässt sich über Annahme oder Ausschlagung überhaupt entscheiden.
-
Klären, ob jemand in den Mietvertrag eintritt
Ehegatte, Lebenspartner oder Angehörige im Haushalt nach § 563 BGB, Mitmieter nach § 563a. Tritt jemand ein, endet der Vertrag nicht.
-
Bei möglicher Überschuldung anwaltlich beraten lassen
Vor der Kündigung, nicht danach — die Kündigung selbst kann als Annahme gewertet werden.
-
Über Annahme oder Ausschlagung entscheiden
Sechs Wochen, nicht verlängerbar
Ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund (§ 1944 BGB).
-
Mietvertrag außerordentlich kündigen
Ein Monat
Ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist (§ 564 BGB). Danach laufen drei Monate Kündigungsfrist zum Monatsende.
-
Bei mehreren Erben: Zustimmung schriftlich einholen
Verfügungen nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB), Verwaltungsmaßnahmen mit Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 BGB).
-
Volumen schätzen und Entsorgungsweg wählen
Drei Monate bis zur Übergabe
Die kostenlosen Wege brauchen Wochen Vorlauf — in Leipzig fünf je Abholung, in Nürnberg vier bis sechs.
Und dann die Räumung
Steht die Entscheidung, wird aus der rechtlichen Frage eine logistische. Zwischen Kündigung und Übergabe liegen typischerweise drei Monate — das klingt nach viel, ist aber knapp, wenn der kostenlose Entsorgungsweg der Stadt genutzt werden soll: In Leipzig sind allein fünf Wochen Vorlauf je Abholung einzuplanen, in Nürnberg vier bis sechs.
Wie viel überhaupt anfällt, lässt sich vorab abschätzen — und daran hängt, welcher Weg in die verbleibende Zeit passt.
Häufige Fragen
Darf ich die Wohnung räumen, bevor ich über das Erbe entschieden habe?
Besser nicht. Wer Gegenstände aus der Wohnung entnimmt — Bargeld, Schmuck, Elektronik —, riskiert, dass dies als konkludente, also schlüssige Annahme der Erbschaft gewertet wird. Eine Ausschlagung ist dann nicht mehr möglich, und Sie haften für die Nachlassverbindlichkeiten. Unterlagen wie Sterbeurkunde, Mietvertrag, Versicherungspolicen oder Rechnungen dürfen Sie in aller Regel einsehen; das gilt nicht als Annahme.
Wie lange habe ich Zeit, das Erbe auszuschlagen?
Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich im Ausland auf, sind es sechs Monate. Die Frist nach § 1944 BGB lässt sich nicht verlängern. Die Ausschlagung wird beim Nachlassgericht oder notariell erklärt.
Wer kann den Mietvertrag kündigen?
Zunächst kommt es darauf an, ob jemand in das Mietverhältnis eintritt: Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehörige, die im Haushalt gelebt haben, treten nach § 563 BGB ein; Mitmieter setzen es nach § 563a fort. Ist das nicht der Fall, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. Dann dürfen sowohl der Erbe als auch der Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen — mit drei Monaten Frist zum Monatsende. Der Vermieter braucht dafür kein berechtigtes Interesse.
Die Kündigung drängt, die Ausschlagungsfrist läuft — was zuerst?
Das ist der eigentliche Konflikt. Die Kündigung kann selbst als Annahme der Erbschaft gewertet werden, und die Miete läuft in der Zwischenzeit weiter. Wenn Sie ernsthaft erwägen auszuschlagen, sollten Sie weder kündigen noch räumen, sondern zuerst anwaltlich klären lassen, wie sich beide Fristen in Ihrem Fall zueinander verhalten. Ist die Ausschlagung keine Option, ist die schnelle Kündigung dagegen fast immer richtig, weil sie die Mietzahlungen begrenzt.
Wir sind mehrere Erben — wer entscheidet über die Räumung?
Über Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe darf also weder Möbel verkaufen noch die Wohnung räumen lassen, ohne die anderen einzubeziehen; wer es doch tut, macht sich schadensersatzpflichtig. Für ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen — etwa das Räumen, um kündigen zu können — genügt ein Mehrheitsbeschluss nach Erbteilen (§ 2038 BGB). Reine Erhaltungsmaßnahmen, etwa gegen drohenden Schimmel, darf jeder Miterbe allein veranlassen.
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